La sorpresa del mantenimiento, e incluso reactivación, del sector inmobiliario es un hecho real. Según datos del portal Idealista, en España el precio de los inmuebles se ha incrementado un 8,9% desde hace un año. En Lucena, el precio de la vivienda ha subido un 3,2 % respecto al año anterior, unas cifras que coinciden con las opiniones de los agentes inmobiliarios locales consultados: Miguel Muñoz de "Muñoz Egea Consultores", Paco Huertas de "Inmobiliaria Huertas" y Antonio Martín de "Martín Inmobiliaria".
Tras la crisis de 2008 se produjo una caída de hasta el 50% en el precio de los inmuebles, ente la escasez de demanda y la gran cantidad de viviendas a la venta en manos de bancos o entidades financieras. Sin embargo, su valor se ha ido recuperando de forma paulatina en los últimos años y el sector se encuentra en la actualidad en una situación estable. "Ojalá no recuperemos los precios de antes de la crisis, porque no tenían sentido", explica Antonio Martín.
Tras la pandemia cabía esperar una nueva caída de precios. Sin embargo, esta no se ha producido, aunque sí han variado los tipos de viviendas que se buscan en esta nueva etapa. La demanda de la periferia, de casas o de exteriores en el inmueble han aumentado tras el encierro domiciliario de 2020. "Todo el mundo quiere vivir en casas, dúplex, áticos o en el campo, por eso se ha producido sobre todo un boom en estas ventas en los últimos 18 meses", dice Miguel Muñoz.
No obstante el gran estocaje de pisos de las entidades bancarias, la falta de promociones o la escasez de nuevos inmuebles que se ajusten a los requisitos solicitados son condicionantes que no permiten evolucionar al mercado. Nuestros entrevistados han especificado que, sin un cambio en estas condiciones, el mercado seguirá estabilizado. "Desde 2008 no se ha construido nada nuevo, lo que ha generado un déficit de vivienda nueva", expone Miguel Muñoz, que coincide con las conclusiones de Paco Huertas: "No hay movimiento suficiente como para que los promotores se atrevan a edificar".
La situación del municipio como segunda ciudad más grande de la provincia y el gran diseminado con el que cuenta es un atractivo para el trabajo de muchas personas o para establecer su lugar de residencia. Aun así, sus características hacen que cuente con un mercado inmobiliario con ciertas peculiaridades.
¿Compra-venta o alquiler?
Aunque a nivel nacional la compra-venta está teniendo más aceptación, en Lucena existe mayor demanda en el alquiler y, como consecuencia, su precio está subiendo ante el déficit de oferta. Los precios oscilan entre 275 y 400 euros en función de las características y habitaciones, 5 euros el metro cuadrado según el portal Idealista, lo que supone un 4,3% más que hace un año. Este aumento de la demanda se debe a las incorporaciones al trabajo, estudios, separaciones…
Sin embargo, pese a una mayor oferta de compra de inmuebles, la demanda es menor y el precio se encuentra más estabilizado. Según los agentes inmobiliarios, el precio medio de una vivienda estándar oscila entre 80.000 y 95.000 euros para pisos de 90 a 100 metros cuadrados, y entre 110.000 y 150.000 euros para casas, aunque su precio final variará en función de la antigüedad, la superficie, la zona y las características del inmueble.
El perfil actual de compradores de vivienda es el de jóvenes de entre 20 y 40 años, aunque existen otro tipo de demandantes. Antonio Martín afirma: "También hay inversores que compran pisos para reformar y luego venderlos o alquilarlos". No obstante, el espectro de perfiles aumenta cuando se habla de alquiler.
El ascensor se ha vuelto una característica que dificulta la búsqueda de vivienda en nuestra localidad por la ausencia de este en algunos edificios, pese a aumentar el precio en aquellos que si lo tienen. "El ascensor aumenta tanto el precio de la vivienda como el gasto de comunidad y llega incluso a ascender hasta 50 euros mensuales", asegura Paco Huertas.
¿Cómo ayuda el mercado?
Sin duda, uno de los condicionantes en la compra-venta de inmuebles son las cláusulas o condiciones que se imponen para cubrir la hipoteca. En la actualidad, la banca cubre hasta el 80% del coste de la vivienda, lo que supone que el 20% restante y los gastos adicionales recaen en los ahorros de los compradores. Este condicionante limita la compra por parte de la población joven, como explica Miguel Muñoz: "Hay jóvenes que querrían comprar en lugar de alquilar, sobre todo porque los tipos de interés están muy bajos en España y la cuota resultante mensual es inferior a la del alquiler, pero no tienen ahorrado ese dinero y no pueden hacer frente a una compra".
Otro condicionante es la financiación del 30% de los ingresos netos mensuales del comprador, que la banca adapta a través del plazo de amortización. Este porcentaje puede ser un limitador para muchas familias a las que su 30% no les permita optar a la compra del inmueble.
En el ldo positivo existen algunas bonificaciones a menores de 35 años que compran su primera vivienda por menos de 130.000 euros como la reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales al 3,5 %, mientras el resto de la población paga el 7%.
La vida de la inmobiliaria
La labor de las inmobiliarias en el proceso de compra-venta o alquiler de viviendas es fundamental pues se ocupan del proceso hasta el otorgamiento de la escritura. Si bien el número de inmobiliarias se redujo de forma considerable tras la crisis de 2008, las supervivientes han cambiado su forma de servicio adaptándose a las nuevas vías de comunicación. Las portales inmobiliarios y las redes son ahora una de sus vías de primer contacto con los clientes. Aun así, Paco Huertas asegura que el contacto físico es necesario para poder cerrar un acuerdo y trabajar. "Yo siempre he considerado que para alcanzar el acuerdo de voluntad entre los clientes es fundamental el trato personal".
Aunque pocos se atreven a vaticinar cuando se producirá una recuperación o subirá la demanda, nuestros entrevistados sí esperan un crecimiento progresivo cuando comiencen nuevas promociones. Un ejemplo que se está desarrollando es un nuevo plan parcial en la Avenida de la Infancia que contará con 38 viviendas nuevas con parking, piscina y ascensor. "Será la primera promoción inmobiliaria 13 años después de la crisis, por lo que esperamos que haya mucho interés", dice Miguel Muñoz.
Pendiente queda que se venda el estocaje de las entidades bancarias para poder hacer frente a nuevas promociones y al aumento de precios por parte de particulares. "El sector bancario puede poner precios más bajos que hacen que la vivienda media del mercado de segunda mano no pueda subir. Es decir, con ofertas con las que no pueden competir los particulares", asegura Antonio Martín. "Mientras la gran bolsa de las entidades bancarias no se reduzca, el sector va a seguir estabilizado", explica Paco Huertas.
La demanda, la oferta, los perfiles y los requisitos han cambiado. Solo habrá que esperar a que los condicionantes anteriores se cumplan para que en Lucena vuelva a haber un mayor movimiento de inmuebles.